Mudança na compra e venda de imóveis: municípios avaliam calcular o ITBI pelo valor de mercado já em 2025. Entenda como a base pode dobrar o imposto
Cristina Costa Publicado em 01/09/2025, às 10h22
A compra e venda de imóveis pode ficar mais caro. Em virtude de propostas que ganham força no país, municípios estudam calcular o ITBI — imposto pago por quem adquire um imóvel — com base no valor de mercado (o preço real da transação) e não mais no valor venal de referência.
Assim sendo, famílias e empresas devem se preparar: em algumas capitais, a conta pode dobrar, chegando facilmente a mais de R$ 30 mil nos imóveis de maior valor.
“Quando o ITBI acompanha o valor real do negócio, a arrecadação sobe, mas o desembolso à vista do comprador também aumenta”, avalia um tributarista ouvido pela reportagem.
Hoje, a base de cálculo do ITBI, em grande parte das cidades, nasce do chamado valor venal de referência — uma estimativa da prefeitura que, muitas vezes, fica abaixo do preço efetivamente pago.
Com a finalidade de alinhar o tributo à realidade do mercado, novas regras locais propõem usar o preço declarado na escritura/contrato como base padrão. Como resultado, a guia do ITBI ficaria mais alta em transações nas quais havia defasagem entre o valor venal e o valor de mercado.
Em outras palavras, se antes a prefeitura cobrava o imposto sobre R$ 500 mil, porque esse era o venal de referência, agora a cobrança tenderia a considerar os R$ 700 mil efetivamente pagos. Por conseguinte, a alíquota (que costuma variar entre 2% e 3%) incidiria sobre uma base maior.
Em resumo, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e incide na transferência inter vivos, isto é, quando há compra e venda de imóveis. O imposto não recai sobre doação ou herança (nesses casos, o tributo é o ITCMD, estadual).
Logo que a escritura é preparada e o registro de imóveis vai ser feito, a guia do ITBI precisa estar quitada — à vista.
Eis o ponto sensível: cartório não registra sem comprovar o pagamento do ITBI. Dessa maneira, o tributo entra no custo imediato do comprador, junto com emolumentos, certidões, registro e, às vezes, ITIV/ITBI adicional se houver regras específicas locais.
Anteriormente, em várias capitais, o cálculo era feito por valores de referência. Entretanto, a discussão ganhou tração depois que o Distrito Federal aprovou (em 2025) projeto para adotar o valor de mercado como base do ITBI e presumir veracidade do preço declarado, salvo contestação formal pela administração.
Se acaso a medida for sancionada integralmente e replicada em outras capitais, é provável que vejamos ajustes similares em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife e além — por analogia, municípios buscam equilibrar contas e evitar defasagens.
“De tal forma que o preço da escritura se torne a referência principal, a tendência é reduzir disputas sobre valores de referência descolados do mercado”, comenta um registrador imobiliário.
Para só para ilustrar o impacto no dia a dia:
Em síntese, quanto maior a distância entre valor venal e valor de mercado, maior o salto do ITBI na hora da escritura.
Por outro lado, especialistas apontam efeitos contraditórios:
Aumento de arrecadação municipal
Sobretudo em cidades com muitas transações, a atualização corrige defasagens e eleva a receita para políticas públicas.
Maior custo de aquisição
Em contrapartida, a família que compra a casa própria precisa guardar mais para o dia da escritura, já que o ITBI não é financiável com o crédito imobiliário tradicional.
Risco de subdeclaração
Ainda que a proposta presuma o preço da transação, há receio de que alguns negócios tentem subdeclarar para pagar menos. No entanto, auditorias, cruzamento de dados e laudos podem minimizar o problema.
Pressão sobre o financiamento
Por mais que juros e prazos ajudem, custos de entrada (sinal, ITBI, registro) sobem e pedem planejamento — principalmente para a classe média.
Para que o leitor se organize, em primeiro lugar liste os custos do dia do cartório:
ITBI (2% a 3% em muitas capitais, sobre o valor de mercado se a nova regra vigorar);
Escritura e registro no cartório de Registro de Imóveis;
Certidões e emolumentos;
ITIV/Taxas locais (se houver regra específica municipal);
Laudos/avaliação (em financiamentos, bancos exigem).
Em seguida, reserve caixa: de acordo com seu orçamento, some ITBI + custos cartorários e guarde com antecedência. Logo depois, ao assinar contrato, você não é pego de surpresa.
Mesmo que a ideia seja valor de mercado = base do ITBI, posto que nem todas as transações são transparentes aos olhos da administração, podem surgir divergências.
Se bem que o preço declarado tenha presunção de veracidade, o município pode contestar via processo administrativo.
Assim como o contribuinte pode impugnar lançamentos que considerar excessivos (por exemplo, se a prefeitura arbitrar valor acima do real sem lastro técnico).
“O ideal é que haja critérios objetivos de avaliação e um rito claro de defesa, para que nem o município nem o comprador fiquem desamparados”, diz um advogado imobiliário.
Analogamente ao movimento brasileiro, Estados Unidos e Portugal costumam tributar pela quantia efetivamente paga, sujeita a auditoria. Do mesmo modo, o foco é coibir subdeclarações e alinhar o imposto ao preço real.
Antes de mais nada, quem pretende comprar deve:
Simular o ITBI considerando valor de mercado (não só o venal).
Guardar caixa para ITBI + escritura + registro — no momento em que o negócio for fechado.
Conferir a lei local (cada cidade tem regras próprias).
Conversar com o cartório e com o banco para alinhar prazos (o ITBI geralmente vence antes do registro).
Prever margem: a menos que o município mantenha a base antiga, considere o cenário mais caro.
Em conclusão, planejamento é a palavra-chave para não travar a operação por falta de recursos no dia.
O ITBI pode ser financiado pelo banco?
Não. Em regra, o ITBI não entra no financiamento habitacional; deve ser pago à vista.
A base será sempre o valor de mercado?
Depende da lei municipal. Todavia, a tendência de algumas capitais é migrar para o preço da transação como referência.
E se a prefeitura discordar do valor?
Pode abrir processo e reavaliar. Por outro lado, você pode apresentar documentos (contrato, laudos, avaliações) para comprovar o preço.
Há direito a isenção ou redução?
Algumas cidades oferecem isenções ou alíquotas diferenciadas para Minha Casa, Minha Vida ou imóveis de menor valor. Em síntese, consulte a lei local.
Vale a pena antecipar a compra antes da mudança?
Às vezes sim, assim que o projeto virar lei, a base pode subir. No entanto, não corra sem checar custo total (juros, condições do imóvel, documentação).
Leia mais:
Negociação do preço: em princípio, qualquer redução real no valor de compra diminui o ITBI.
Calendário: em seguida, alinhe assinatura e pagamento para não vencer prazos.
Documentação perfeita: de conformidade com o contrato, junte comprovantes que mostrem condições de mercado.
Estudo de alternativas: em alguns municípios, há benefícios para habitação popular; informe-se.
“Transparência e documentação robusta reduzem conflitos e trazem segurança jurídica para todos”, reforça um agente de registro.
A mudança na base de cálculo do ITBI aproxima o tributo do valor real de mercado nas operações de compra e venda de imóveis. Por certo, municípios arrecadam mais, contudo, o comprador paga mais na largada.
Nesse sentido, organizar caixa, entender a lei local e planejar prazos é acima de tudo o caminho para não perder o negócio.
Por fim, seja como for, manter informação confiável e documentação completa ajuda a evitar dores de cabeça e garantir uma escritura limpa — do mesmo modo que preserva o seu orçamento.
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