Comprar ou Vender Imóvel com Contrato de Gaveta é um risco ou é válido?

Muitas pessoas dizem que o Brasil tem muita burocracia e que coisas simples podem se tornar muito complicadas. Por exemplo, para comprar ou vender um imóvel são necessários vários documentos e assinaturas, especialmente para financiamentos.

Por isso, é comum que as pessoas façam tudo para facilitar o processo de fechar um negócio. Assim, as pessoas concluem o clássico contrato de gaveta.

Sem registro em cartório e sem financiamento, ele é usado para compras e vendas de imóveis. Então, é um documento escrito pelos interessados que se comprometem com a negociação antes de assinarem um contrato.

A seguir, você verá o que é um contrato de gaveta, como ele funciona, o motivo de  ele não ser seguro e como se proteger caso já tenha assinado um termo desses.

O que é um contrato de gaveta?

O termo "contrato de gaveta" refere-se a um documento informal que descreve as conversas que foram concluídas entre duas partes. Ele é um tipo de contrato que é mais comumente usado quando se trata de compra e venda de imóveis, pois não é registrado em cartório e não há participação de instituições financeiras como bancos ou imobiliárias.

Também pode ser usado para outros propósitos comerciais e, ocasionalmente, pode ser preparado por um corretor ou advogado. No entanto, o status de informalidade do papel permanece inalterado.

Como funciona o contrato de gaveta?

A ideia de um contrato de gaveta é tornar as negociações mais fáceis para as duas partes. O objetivo é evitar procedimentos burocráticos como a aprovação do crédito ou financiamento para a compra de um imóvel. Ainda nesse exemplo, o imóvel permanece no nome do proprietário até que o comprador pague toda a dívida.

É por isso que o contrato de gaveta é chamado de "guardado na gaveta", pois não está registrado em cartório e pode permanecer "guardado na gaveta" até que a dívida seja paga.

O contrato de gaveta se torna ainda mais complicado nos casos em que um financiamento bancário é necessário. Isso se deve ao fato de que os vendedores negociam com o banco uma linha de crédito baseada no imóvel para receber o valor adiantado.

Os compradores pagam as parcelas do imóvel aos vendedores nessa situação, e os vendedores usam esse dinheiro para quitar o empréstimo junto ao banco.

Em outras palavras, a pessoa que vende acaba servindo como um intermediário entre o comprador e a instituição financeira.

Por outro lado, problemas graves, como o acúmulo de dívidas ou a perda do imóvel, podem surgir se alguma das partes descumprir o combinado.

O que a lei fala sobre contratos de gaveta?

O contrato de gaveta é um tipo de acordo não formalizado que pode ser registrado nos cartórios de registro de imóveis. No entanto, o artigo 108 do Código Civil estabelece esse requisito em relação a negócios jurídicos que envolvam a “constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país”.

O contrato de gaveta não tem validade legal, pois não é considerado um acordo oficial. O que significa isso? Ao lidar com contratos desse tipo, você deve ser cuidadoso, pois podem não ser legalmente válidos. Toda a negociação é baseada na confiança entre as duas partes, o que é bastante informal e traz riscos para todos os envolvidos.

Além disso, de acordo com a Lei 8.004/90, a instituição financeira deve participar do contrato ao comprar ou vender imóveis financiados.

Como você pode imaginar, uma instituição financeira só aceitará um contrato que tenha sido registrado em cartório e tenha seguido todas as formalidades necessárias.

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Qual é o verdadeiro risco de se fazer um contrato de gaveta?

• Venda duplicada do imóvel: Uma das principais razões para registrar uma compra e venda de imóveis em cartório é garantir que a transação ocorra apenas uma vez. Isso evita que a mesma propriedade seja vendida duas vezes. No entanto, nada impede que isso aconteça em algum lugar escondido. Esse tipo de golpe é muito comum. Por exemplo, um vendedor pode vender um imóvel a vários compradores usando contratos de gaveta, recebendo repetidamente o valor do bem.
  
  
• Falecimento de algum envolvido: Se alguma das partes do contrato morre, isso é um problema comum com contratos de gaveta. Imagine um contrato de gaveta em que apenas algumas parcelas ainda precisavam ser pagas, mas o vendedor morre no final. A pessoa que comprou o bem não tem direito a nada porque a transação não tem validade legal. Em vez disso, o imóvel será entregue aos herdeiros dos proprietários, que podem ou não cumprir o contrato de gaveta com qualquer obrigação.
  
  
• Não pagamento das prestações: Para vendedores que usam contratos de gaveta, existe outra desvantagem. Em última análise, ao vender um imóvel financiado, eles geralmente assumem um financiamento junto ao banco, cujas parcelas são pagas com os valores que os compradores enviam. No entanto, o contrato de gaveta não tem validade legal; portanto, se quem compra o imóvel deixar de pagar uma parcela, quem vende o imóvel será obrigado a assumir o valor total sem a possibilidade de entrar em processo judicial. Pior: se a vendedora não pagar o valor das parcelas ao banco, ela ficará em dívida e pode perder o imóvel que vendeu.

Como regularizar um contrato de gaveta?

Para regularizar um contrato de gaveta, basicamente ele deve ser escrito de forma aprofundada, incluindo informações sobre o método de pagamento, o valor das prestações e a maneira pela qual a titularidade do imóvel mudará, ou seja, quando a pessoa que vende o imóvel será transferida para a pessoa que compra.

Além disso, é necessário realizar o processo de transferência usando um documento público de compra e venda. Em seguida, é essencial documentar essa transação na matrícula do imóvel, um documento que fica no cartório e documenta a situação do bem ao longo do tempo.

É aconselhável que vendedores e compradores obtenham apoio jurídico especializado durante todos esses passos.

É possível anular um contrato de gaveta?

Sim. Se o plano do contrato de gaveta não dar certo, a Justiça pode ser chamada para resolver os conflitos entre as partes e até mesmo anular o contrato. No entanto, os vendedores e compradores precisarão contar com o apoio de um advogado nessas circunstâncias.

Assim, é importante pensar sobre se um contrato de gaveta é realmente a melhor opção. A primeira vista, pode parecer barato, mas no final, os envolvidos têm que pagar mais e pagar mais.