ALERTA! Compra e Venda de Imóveis: nova regra do ITBI pode Dobrar Imposto e encarecer escrituras em capitais

A compra e venda de imóveis pode ficar mais caro. Em virtude de propostas que ganham força no país, municípios estudam calcular o ITBI — imposto pago por quem adquire um imóvel — com base no valor de mercado (o preço real da transação) e não mais no valor venal de referência.

Assim sendo, famílias e empresas devem se preparar: em algumas capitais, a conta pode dobrar, chegando facilmente a mais de R$ 30 mil nos imóveis de maior valor.

“Quando o ITBI acompanha o valor real do negócio, a arrecadação sobe, mas o desembolso à vista do comprador também aumenta”, avalia um tributarista ouvido pela reportagem.

O que muda na prática para a compra e venda de imóveis

Hoje, a base de cálculo do ITBI, em grande parte das cidades, nasce do chamado valor venal de referência — uma estimativa da prefeitura que, muitas vezes, fica abaixo do preço efetivamente pago.

Com a finalidade de alinhar o tributo à realidade do mercado, novas regras locais propõem usar o preço declarado na escritura/contrato como base padrão. Como resultado, a guia do ITBI ficaria mais alta em transações nas quais havia defasagem entre o valor venal e o valor de mercado.

Em outras palavras, se antes a prefeitura cobrava o imposto sobre R$ 500 mil, porque esse era o venal de referência, agora a cobrança tenderia a considerar os R$ 700 mil efetivamente pagos. Por conseguinte, a alíquota (que costuma variar entre 2% e 3%) incidiria sobre uma base maior.

Itbi: conceito, quando se paga e por que ele pesa no bolso

Em resumo, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e incide na transferência inter vivos, isto é, quando há compra e venda de imóveis. O imposto não recai sobre doação ou herança (nesses casos, o tributo é o ITCMD, estadual).

Logo que a escritura é preparada e o registro de imóveis vai ser feito, a guia do ITBI precisa estar quitada — à vista.

Eis o ponto sensível: cartório não registra sem comprovar o pagamento do ITBI. Dessa maneira, o tributo entra no custo imediato do comprador, junto com emolumentos, certidões, registro e, às vezes, ITIV/ITBI adicional se houver regras específicas locais.

Distrito Federal como vitrine e o efeito demonstração

Anteriormente, em várias capitais, o cálculo era feito por valores de referência. Entretanto, a discussão ganhou tração depois que o Distrito Federal aprovou (em 2025) projeto para adotar o valor de mercado como base do ITBI e presumir veracidade do preço declarado, salvo contestação formal pela administração.

Se acaso a medida for sancionada integralmente e replicada em outras capitais, é provável que vejamos ajustes similares em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife e além — por analogia, municípios buscam equilibrar contas e evitar defasagens.

“De tal forma que o preço da escritura se torne a referência principal, a tendência é reduzir disputas sobre valores de referência descolados do mercado”, comenta um registrador imobiliário.

Exemplos numéricos: quanto o ITBI pode subir

Para só para ilustrar o impacto no dia a dia:

Exemplo 1 - Imóvel negociado por R$ 700 mil.

• Antes (venal de referência: R$ 500 mil, alíquota 3%): ITBI = R$ 15 mil.
• Depois (valor de mercado: R$ 700 mil, alíquota 3%): ITBI = R$ 21 mil.
  Diferença: R$ 6 mil a mais à vista.

Exemplo 2 - Imóvel de R$ 1 milhão em capital com alíquota de 3%.

• Sobre R$ 700 mil (venal): R$ 21 mil.
• Sobre R$ 1 milhão (mercado): R$ 30 mil.
  Acréscimo: R$ 9 mil — valor que pode dobrar o desembolso em relação a quem antes pagava sobre base reduzida.

Em síntese, quanto maior a distância entre valor venal e valor de mercado, maior o salto do ITBI na hora da escritura.

Possíveis efeitos no mercado imobiliário

Por outro lado, especialistas apontam efeitos contraditórios:

1. Aumento de arrecadação municipal
   Sobretudo em cidades com muitas transações, a atualização corrige defasagens e eleva a receita para políticas públicas.

2. Maior custo de aquisição
   Em contrapartida, a família que compra a casa própria precisa guardar mais para o dia da escritura, já que o ITBI não é financiável com o crédito imobiliário tradicional.

3. Risco de subdeclaração
   Ainda que a proposta presuma o preço da transação, há receio de que alguns negócios tentem subdeclarar para pagar menos. No entanto, auditorias, cruzamento de dados e laudos podem minimizar o problema.

4. Pressão sobre o financiamento
   Por mais que juros e prazos ajudem, custos de entrada (sinal, ITBI, registro) sobem e pedem planejamento — principalmente para a classe média.

Compra e venda de imóveis com segurança: check-list financeiro

Para que o leitor se organize, em primeiro lugar liste os custos do dia do cartório:

• ITBI (2% a 3% em muitas capitais, sobre o valor de mercado se a nova regra vigorar);

• Escritura e registro no cartório de Registro de Imóveis;

• Certidões e emolumentos;

• ITIV/Taxas locais (se houver regra específica municipal);

• Laudos/avaliação (em financiamentos, bancos exigem).

Em seguida, reserve caixa: de acordo com seu orçamento, some ITBI + custos cartorários e guarde com antecedência. Logo depois, ao assinar contrato, você não é pego de surpresa.

Alíquota, base e questionamentos: onde podem surgir disputas

Mesmo que a ideia seja valor de mercado = base do ITBI, posto que nem todas as transações são transparentes aos olhos da administração, podem surgir divergências.

Se bem que o preço declarado tenha presunção de veracidade, o município pode contestar via processo administrativo.

Assim como o contribuinte pode impugnar lançamentos que considerar excessivos (por exemplo, se a prefeitura arbitrar valor acima do real sem lastro técnico).

“O ideal é que haja critérios objetivos de avaliação e um rito claro de defesa, para que nem o município nem o comprador fiquem desamparados”, diz um advogado imobiliário.

Comparação internacional: o que outros países fazem

Analogamente ao movimento brasileiro, Estados Unidos e Portugal costumam tributar pela quantia efetivamente paga, sujeita a auditoria. Do mesmo modo, o foco é coibir subdeclarações e alinhar o imposto ao preço real.

Como se planejar para 2025 e 2026

Antes de mais nada, quem pretende comprar deve:

1. Simular o ITBI considerando valor de mercado (não só o venal).

2. Guardar caixa para ITBI + escritura + registro — no momento em que o negócio for fechado.

3. Conferir a lei local (cada cidade tem regras próprias).

4. Conversar com o cartório e com o banco para alinhar prazos (o ITBI geralmente vence antes do registro).

5. Prever margem: a menos que o município mantenha a base antiga, considere o cenário mais caro.

Em conclusão, planejamento é a palavra-chave para não travar a operação por falta de recursos no dia.

Perguntas frequentes sobre compra e venda de imóveis e ITBI

O ITBI pode ser financiado pelo banco?
Não. Em regra, o ITBI não entra no financiamento habitacional; deve ser pago à vista.

A base será sempre o valor de mercado?
Depende da lei municipal. Todavia, a tendência de algumas capitais é migrar para o preço da transação como referência.

E se a prefeitura discordar do valor?
Pode abrir processo e reavaliar. Por outro lado, você pode apresentar documentos (contrato, laudos, avaliações) para comprovar o preço.

Há direito a isenção ou redução?
Algumas cidades oferecem isenções ou alíquotas diferenciadas para Minha Casa, Minha Vida ou imóveis de menor valor. Em síntese, consulte a lei local.

Vale a pena antecipar a compra antes da mudança?
Às vezes sim, assim que o projeto virar lei, a base pode subir. No entanto, não corra sem checar custo total (juros, condições do imóvel, documentação).

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Estratégias para reduzir impactos sem driblar a lei

• Negociação do preço: em princípio, qualquer redução real no valor de compra diminui o ITBI.

• Calendário: em seguida, alinhe assinatura e pagamento para não vencer prazos.

• Documentação perfeita: de conformidade com o contrato, junte comprovantes que mostrem condições de mercado.

• Estudo de alternativas: em alguns municípios, há benefícios para habitação popular; informe-se.

“Transparência e documentação robusta reduzem conflitos e trazem segurança jurídica para todos”, reforça um agente de registro.

Roteiro passo a passo para comprar com segurança

Pré-compromisso

• Verifique matrícula atualizada no Registro de Imóveis;
• Cheque ônus, penhoras, condomínio e IPTU.

Contrato e sinal

• Defina preço e condições;
• Preveja prazo para ITBI, escritura e registro.

Cálculo do ITBI

• Consulte alíquota da sua cidade (2%–3% em muitas capitais);
• Simule com base no preço real.

Pagamento e escritura

• Quite o ITBI;
• Assine a escritura pública (ou instrumento particular, conforme o caso).

Registro e posse

• Leve a escritura ao cartório de registro;
• Somente depois do registro a propriedade é sua de fato.

Em síntese: impacto imediato e recado ao comprador

A mudança na base de cálculo do ITBI aproxima o tributo do valor real de mercado nas operações de compra e venda de imóveis. Por certo, municípios arrecadam mais, contudo, o comprador paga mais na largada.

Nesse sentido, organizar caixa, entender a lei local e planejar prazos é acima de tudo o caminho para não perder o negócio.

Por fim, seja como for, manter informação confiável e documentação completa ajuda a evitar dores de cabeça e garantir uma escritura limpa — do mesmo modo que preserva o seu orçamento.